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[淘宝运营] 房贷省息几十万 忽悠?

时间:2018-8-10 11:48 0 224 | 复制链接 |

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楼市活跃房贷新品频出 省不省钱帮您算算
冷清了半年之久的房地产市场活跃了不少,银行也抓住了这一良机纷纷推出房贷新品。在宣传中,有些房贷产品号称能为购房人节省数十万的贷款利息。对此,业内人士特别提醒,在选择新房贷产品时别忘了先打打小算盘,看看通过这些产品是否真能省下那么多钱。
房贷新品上演接力赛
日前,渤海银行推出了新型"气球贷"产品,贷款期限最长可达30年,还息期(只还利息,不还本金的期限)最长可达15年,客户在还息期内的月供可比使用传统房贷最多减少55%。此外,该款产品本金、利息分开计算,还息期由客户自主决定并可进行调整,还息期后不需一次还清本利,可采用等额本息、等额本金等方式按月还本付息。
同时,深圳发展银行紧跟其后,在国内首次推出房贷产品"点按揭",1个点就是贷款金额的1%,客户通过预先支付一个或多个"点"的费用,可以使贷款利率降低,最低利率仅有央行基准利率的3.78%。该产品接受二手房贷、商业房贷和其他银行转按揭的房贷,但是存量房贷不能办理该产品。上月渣打银行推出的"活利贷",对还款账户内的资金没有任何限制,此前这类业务存款起点通常为3至5万元。
省得真有那么多吗?
以"点按揭"为例,在产品宣传册上有这样一个案例:章女士申请了一笔30年期50万元的贷款,在目前最好情况下,其利率为4.16%(5年以上期贷款7折优惠利率),月供为2433元,30年利息总额为372854元。如果章女士办理了"点按揭"业务,通过支付1.5个"点"的费用,即7500元,30年下来可以节省利息39149元,省息比例达到10.5%。
然而不得不提的是,这7500元并不算作购房贷款的任何费用,如果排除利率调整的因素,将7500元存入银行5年定期,并且连续存30年,最后税后的本息总额达到20246.65元,其中利息高达12746.65元。也就是说缴纳了用于买点的7500元将会使得贷款人在30年间损失12746.65元的利息收入,如果考虑这部分损失,借助点按揭实际节省的费用仅仅为18902.36元。
类似的情况还出现在渣打银行的"活利贷"产品,在该产品的宣传彩页上记者看到有这样的举例:一个借款人如果贷款100万元,期限30年,选择活利贷后,每月存入3000元在活利贷账户下,银行会将这笔钱视为提前偿还贷款本金,最终借款人还的总利息为55万,比通过办理普通住房贷款节省了利息60万元。
而事实上,由于活利贷账户是不计利息的,如果客户每月存3000元是按当前利率水平办理零存整取,30年下来,利息约为46万元左右,如果算上这部分的利息收入,实际节省的费用远没有那么多。
银行房贷产品扫描
接力贷
指以某人的子女作为所购房屋的所有权人,父母双方或一方与其子女作为共同借款人,接力还款。
银行 农行、深发展、招行等。
优点 可以转变还款人,使借款人年龄及贷款年限适当延长。
缺点 容易造成家庭因房产权和继承权出现纠纷。
适合人群 40岁以上的人,或者家庭是"孩子刚参加工作、收入不高,父母有一定积蓄但是因为年龄的关系,贷款年限无法达到最长"的情况。
双周供
将还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次,每次还款额基本为原来月供的一半。
银行 工行、深发展等。
优点 可以加快还款频率,减少总利息支出。
缺点 对还款时间要求非常高,并且由于还款频率的加快,一年下来还款期数会有所增加,同时也会增加每个月资金不宽裕的贷款人的压力。
适合人群 收入稳定、均衡,且每期还款金额占收入比例较低的贷款人。
气球贷
先少量、分期偿还贷款利息和部分本金,剩余本金再到最后一期一次偿清,整个还款的模式就像气球一样"头小尾大"。
银行 渤海银行、深发展等。
优点 短贷低供,信用记录好可续贷。
缺点 气球贷对贷款人的信用良好度有一定的要求。
适合人群 考虑短期房贷的,并有提前还款需求的贷款人;借款期仅偿还较少月供,将其余款项运用至其他投资渠道的贷款人;中高收入阶层的房产消费者。
存贷通类
借款人将闲置资金存入还款账户作为提前还贷,直接抵扣贷款本金,达到节省贷款利息、缩短还款期限的目的。贷款人开通了类似业务,那么其还款账户上的资金将按照一定的比例被视作提前还贷,而在客户需要资金时,可随时提取存贷通增值账户中的部分或全部存款(包括被视同提前还贷的部分)。
银行 工行、建行、深发展、渣打等银行。
优点 在节省利息、缩短还款年限的同时还能灵活运转资金。
缺点 不能同时享受7折优惠,提前还款金额利息上限规定。
适合人群 除每月月供款外,有一定闲置资金,或工资账户和贷款在同一银行的消费者。
(作者:许佳 )
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