找回密码
 立即注册

QQ登录

只需一步,快速开始

搜索
网推大家坛 新闻 网购知识 查看内容

淘宝司法拍卖房产知识

2017-5-3 18:11| 发布者: 印度大拿| 查看: 168| 评论: 0

简介:  朋友们最近都在关注淘宝司法拍卖,很多朋友也要想参加淘宝司法拍卖,今天网推大家坛就带来了如何在淘宝司法拍卖上拍房子?告诉大家如何在淘宝司法拍卖上拍房子!带大家了解更多关于淘宝司法拍卖房产的知识!  目 ...

  朋友们最近都在关注淘宝司法拍卖,很多朋友也要想参加淘宝司法拍卖,今天网推大家坛就带来了如何在淘宝司法拍卖上拍房子?告诉大家如何在淘宝司法拍卖上拍房子!带大家了解更多关于淘宝司法拍卖房产的知识!

  目前淘宝司法拍卖是一个不错购房选择,由于竞争相对较不激烈,有时候确实能拍到物美价廉的房子。然而,由于淘宝司法拍卖房子透明性比较差,拍前很多情况都需要自己去了解,拍后也有很多流程要过,导致有一些人对司法拍卖持观望态度。笔者通过淘宝司法拍卖成功拍下一套房子,同时在9月份成功完成过户,为了让后来者少走弯路,将整个过程整理成经验如下:

淘宝司法拍卖

  拍前准确:

  一、开始淘宝司法拍卖:

  淘宝司法拍卖拍前准备工作应该说是整个过程中最为关键的一步,需要对拍卖的标的物进行全方位的了解,这样才能在拍卖出价时做到心中有底,在淘宝司法拍卖拍卖成功概率更大。

  1. 每天看淘宝司法拍卖更新的标的物(按时间顺序排列观看),直到找到各方面都符合自己需求的房子,笔者一直盯了将近半年才找到。

  2. 目标标的物确认后,便要开始进入全面情况了解情况,大致需要做以下计件事:

  1) 根据淘宝司法拍卖网页的公布的现场看房具体日期,记得到时前往现场查看房子状况,建议在这之前提前去踩点查看小区周围环境。

  2) 去房管局或不动产登记中心查看当前房子产权情况,查封状态、抵押情况、产权登记情况等信息。(这些信息有了之后基本也可以知道需纳多少税)

  3) 如果需要落户到该房子的,可以顺便查下房子有无户口,不过也没有关系,现在只要有产权证,无论原房主户口有没有迁走都可以正常落户。

  4) 如果是学区房要了解学籍占用情况,笔者由于买的不是学区房,因此没有去查。

  5) 登录中国裁判文书网,搜索被执行人的名字,可以查阅到法院裁判文件内容,了解一下原房主为什么被查封。(另外,确认一下该房产是否首次查封法院,还是轮候查封,一般敢放出来拍卖的应该都是首次查封。)

  3. 确认拍卖资金来源,一般司法拍卖的房子要求一次性付清的,过户完成后才能办理商业或公积金贷款(期间大约需要2-3个月时间),因此需要慎重考虑全额购买的资金来源。当然,目前也有像温州“助拍贷”之类银行贷款,大致可以贷7成(银行自己评估价的7成),但利率好像比较高,全款实在搞不定再走这种渠道。

  二、开始淘宝司法拍卖

  淘宝司法拍卖前工作准备充分之后,到了拍卖环节,应该就剩下价格问题。建议拍卖前同家里人商量好一个拍卖的最高限价,以免到时候叫价太过激动,超出了预期许多。

  1. 缴纳保证金,这个淘宝司法拍卖保证金不用提前缴的,只要拍卖没有结束最后一刻缴都没有问题,提前缴了白白损失利息。但是,有一点需要注意的是银行卡需确认能支持大额转账功能,比如笔者刚开始用的建行老的一代U盾是转不了的,要升级成二代U盾。

  2. 捡漏可能性,大家心理都是趋同的,希望最后没有人报名,到最后就自己报名,然后在找一个熟人陪拍捡漏(规定至少是2人报名有效)。笔者的标的物是10点开拍,到了9点都没有人报名,以为捡漏的机会要来了,但是兴奋劲没过,马上就有人报名了,到了将近9:50基本上就有5人报名。

  3. 拍卖出价过程,采取的策略很多,这个心理学范畴,但是有一点必须很关键,就是自己上限一定要把握好。竞拍价格的高低不取决于报名人数的多少,而是有决心购买的人数,笔者发现实际上很多报名的人是抱着捡漏的心态的,不是真正竞争对手。

  三、淘宝司法拍卖后付款事宜:

  拍卖成功后,第一件事就是打电话给法院联系人,他们会告诉你后续步骤怎么进行。

  1. 拍卖成功后,打电话给法院联系人,他们会问你是全款缴还是贷款缴(温州有“助拍贷”),如果是全款缴一般有3周的时间,如果是贷款缴需要自己联系银行,然后下一周就要先把首付付掉。

  2. 最终选择使用全款或者贷款你有一周的时间去做选择,在这一周的时间内,你必须尽可能多的联系各个银行,知晓他们司法拍卖房的贷款政策。了解的关键内容一个是拍卖贷款(助拍贷)利率和可贷款额度,如果采取全额付清后商业贷款或公积金贷款,也顺便了解一下商业贷款利率和可贷款额度。一般可贷款额度和利率都商业银行比国有银行要优惠一点,放款也更快一点。

  3. 除了银行提供司法拍卖贷款,商业贷款和公积金贷款都是需要先全额付清并过户完成后才能办理,而且公积金的贷款评估价比较低,笔者最终放弃公积金贷款,而是选择平安银行8.5折商业贷款,可贷款额度比公积金组合贷要多40%。

  4. 在法院限定的最后一个缴款日,笔者去缴了全款,给了一个拍卖成交确认书(移交房屋钥匙)。然后叫我们等通知,一般需要一个月时间。为了加快办理,笔者一周后就开始1-2天催办一次,人家肯定烦不高兴,但是脸皮可以厚一点。这样就在2周内银行通知笔者已经办理好了,过去领取裁定书,然后隔一天去过户即可。

  5. 纳税问题,温州这边已经实行卖方税法院直接代缴掉,买方只需缴纳契税即可,原司法拍卖的公告上已经注明该规定,但是没想到这么人性化。

  四、淘宝司法拍卖过户事宜:

  拿着法院给的拍卖成交确认书、执行裁定书就可以去不动产中心办理过户。办理过户之前,要去档案室查询法院解封情况,必须解封后才能办理过后。

  1. 解封问题,笔者出现小插曲,法院这边说已经送达解封通知,而不动产这边说没有收到。后来多次沟通法院,拖了一周才把解封通知送达到不动产登记中心。

  2. 办理过户,这里的环节比较复杂,但是都是办理大厅有规定流程图可以了解的,这里建议把需要的各类证件、法律文书不管用不用的到都提前复印5份先,虽然现在办证大厅复印都是免费,但是排满人,浪费时间。

  1) 到不动产登记档案室打印权属证明,查封状态显示已解封即可,否则无法办理过户。

  2) 到交易窗口进行房屋交易备案,开具纳税联系单。

  3) 到不动产登记窗口办理登记事宜。

  4) 到纳税窗口缴纳契税,可以使用银联信用卡。

  5) 交完税后把材料交到不动产登记窗口,告诉你等通知,一般10个工作日。

  6) 接到短信通知,去拿不动产证,缴点工本费就差不多了。

  五、淘宝司法拍卖过户后贷款事宜:

  由于笔者采用全部商业贷款,由于平安银行比较灵活,前面都已经做了贷款预审批,因此过户完成后可以立即办理贷款。由于放款需要做产权抵押,还需要和银行去一下不动产登记中心。抵押完成后,银行的贷款马上就下来了,把之前东借西借的钱赶紧还了,至此买房过程全部结束。

  朋友们,今天网推大家坛带来的淘宝司法拍卖房产十一大坑你绕过了吗?大家都了解了吗,还有更多关于淘宝司法拍卖的问题欢迎大家给网推大家坛留言!

收藏 分享 邀请
鲜花
鲜花
握手
握手
雷人
雷人
路过
路过
鸡蛋
鸡蛋

看过本文的人还看过

已有 0 人参与

会员评论

下级分类

推荐阅读

返回顶部